净利率水平降至冰点，盈利压力加大；融资成本持续下行，三条红线指标首次达到绿档。
◎ 作者 / 房玲、洪宇桁
核
心
观
点
【存货去化压力仍未好转，销售均价创新高】2025上半年保利置业实现全口径合约销售金额267亿元，合约销售面积96.1万平方米，分别同比减少6%和13.7%；合约销售均价达到了27763元/平米，再创近年来的新高。2025年中期企业的已竣工可售物业存货货值相较于期初增长了3.2%至466.9亿元，对存货货值的占比由36%提升至37.4%，企业的存货去化压力仍未好转。
【拿地销售比大幅提高至1.26，重点布局上海杭州广州三个核心城市】2025上半年保利置业在上海、广州、杭州、济南和威海新增了9个项目，新增土储建面为118.3万平方米，权益比例为74%。拿地总价约337亿元，按金额计算的拿地销售比为1.26，企业的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和广州三个核心城市的投资占比达到了88%。截至2025年中期，保利置业的总土储建面为1308万平方米，相较于期初减少了0.6%。
【净利率水平降至冰点，盈利压力加大】2025上半年保利置业的营业收入为184.4亿元人民币，同比增长48.1%；毛利润同比增长了81.3%至32.2亿元，毛利率同比提升了3.2个百分点至17.5%。净利率同比下降了0.7个百分点至1.3%；归母净利率同比下降了1.9个百分点至1.1%。归母核心净利润为0.29亿元，同比减少92.3%，归母核心净利率也同比下降了2.8个百分点至0.2%。净利率水平降至冰点，企业盈利压力加大。
【融资成本持续下行，三条红线指标首次达到绿档】保利置业在2025上半年完成了3笔共40亿元公司债券的发行，票面利率均低于2.7%，推动企业平均融资成本相较于期初继续下降了0.48个百分点至2.9%，企业仍然保持着较强的融资能力。期末保利置业的持有现金相较于期初减少了17.9%至284.7亿元人民币，短期有息负债减少了10.5%至174.8亿元，非现金短债比降至1.62。同时企业的净负债率相较于期初提升了8.4个百分点至85.3%，剔除预收款后的资产负债率也降低了0.9个百分点至69.5%，三条红线指标首次达到绿档，企业财务状况仍在优化。
01
销售
存货去化压力仍未好转销售均价创新高
2025上半年保利置业实现全口径合约销售金额267亿元，合约销售面积96.1万平方米，分别同比减少6%和13.7%。企业的销售额跌幅同比优于百强房企平均水平，在克而瑞《2025上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》上全口径销售额排名相较于2024年底提高2名至第15名。
值得注意的是，2025年中期企业的已竣工可售物业存货货值相较于期初增长了3.2%至466.9亿元，对存货货值的占比由36%提升至37.4%，企业的存货去化压力仍未好转。
2025上半年保利置业的合约销售均价达到了27763元/平米，相较于2024年提升了8.7%，再创近年来的新高。这主要是因为企业在上海的销售金额占比达到了22.8%，长三角地区整体的销售额占比达到了54.8%，也是近年的新高，从而拉高了整体的销售均价。
02
投资
拿地销售比大幅提高至1.26重点布局上海杭州广州三个核心城市
2025上半年保利置业在上海、广州、杭州、济南和威海新增了9个项目，新增土储建面为118.3万平方米，权益比例为74%。拿地总价约337亿元，按金额计算的拿地销售比为1.26，企业的拿地力度大幅提高，且在上海、杭州和广州三个核心城市的投资占比达到了88%。
截至2025年中期，保利置业的总土储建面为1308万平方米，相较于期初减少了0.6%，其中在建面积512万平方米，待建面积约796万平方米。从土地分布来看，保利置业的土地储备中长三角和大湾区的建面占比为45%，和期初持平；一线城市的占比达到30%，相较于期初提升了1个百分点，企业总土储的平均土地成本达到了11076元/平方米，继续保持在近年来的高位。
03
盈利
净利率水平降至冰点盈利压力加大
2025上半年保利置业的营业收入为184.4亿元人民币，同比增长48.1%；毛利润同比增长了81.3%至32.2亿元，毛利率同比提升了3.2个百分点至17.5%。而随着合联营业绩由正转负，同时销售费用同比增长了92.9%，保利置业的净利率同比下降了0.7个百分点至1.3%；归母净利率同比下降了1.9个百分点至1.1%。归母核心净利润为0.29亿元，同比减少92.3%，归母核心净利率也同比下降了2.8个百分点至0.2%。净利率水平降至冰点，企业盈利压力加大。
04
偿债
融资成本持续下行三条红线指标首次达到绿档
在房企融资环境仍然趋紧的情况下，保利置业在2025上半年完成了3笔共40亿元公司债券的发行，票面利率均低于2.7%，其中有1笔3+2年期的票面利率低至2.46%。推动企业平均融资成本相较于期初继续下降了0.48个百分点至2.9%，企业仍然保持着较强的融资能力。期后又发行了两笔共15亿元的中期票据，票面利率也都低于2.8%，企业未来的融资成本可能还能继续降低。
期末保利置业的持有现金相较于期初减少了17.9%至284.7亿元人民币，短期有息负债减少了10.5%至174.8亿元，现金短债比降至1.62。企业的短期偿债压力仍然较低，但考虑到受限制现金和预售监管资金也占据一部分比例，未来企业仍需进行稳健的现金流管理。
从未来的有息债务到期情况来看，在一年后但两年内到期的规模约为170.7亿元（占比25%）、在两年后但五年内到期规模为250.3亿元（占比36.7%）、在五年后到期规模为86.2亿元（占比12.7%）。两年内有息负债占比50.6%，企业债务结构有所优化。
2025年中期企业的总有息负债同比减少3.2%至682亿元，净负债率相较于期初提升了8.4个百分点至85.3%，剔除预收款后的资产负债率也降低了0.9个百分点至69.5%，三条红线指标首次达到绿档，企业财务状况持续优化。
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